Omesso versamento del canone di locazione come forma di autotutela del conduttore

Il contratto, inteso come rapporto giuridico patrimoniale, non è un’entità statica, ma una realtà  dinamica, che vede relazionarsi due o più soggetti portatori di interessi meritevoli di tutela. I rapporti  fondati su contratti di durata, come quello di locazione, presentano spesso criticità legate alla  persistenza nel tempo di obbligazioni reciproche in capo alle parti. Esse, infatti, sono tenute a eseguire  le rispettive prestazioni a intervalli di tempo predefiniti (esecuzione periodica) o ininterrottamente  (esecuzione continuata) ed è evidente che, come in ogni relazione intersoggettiva di lunga durata, che  gli equilibri inizialmente stabiliti dalle parti possono subire modifiche anche in peius e la legge mette  a disposizione delle parti alcuni strumenti volti ad attutire le conseguenze sfavorevoli che tali vicende  possono produrre nelle rispettive sfere giuridiche.  

1. L’eccezione di inadempimento dell’art. 1460 c.c., profili generali

Il sinallagma contrattuale può essere alterato quando una delle parti si renda inadempiente alle proprie  obbligazioni, trascurando di eseguire o eseguendo in modo inesatto le prestazioni dovute. Tra i diversi  rimedi a tale alterazione del rapporto contrattuale, presenti nella disciplina generale dei contratti, figura l’eccezione di inadempimento, regolata dall’art. 1460 c.c. Questa disposizione stabilisce che,  nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua  obbligazione, se l’altro non adempie – o non adempie in modo esatto – o non offre di adempiere  contemporaneamente la propria (inadimplenti non est adimplendum).  

Nei contratti sinallagmatici, infatti, la prestazione di una parte trova giustificazione in quella  dell’altra. Se soltanto una delle parti conseguisse il vantaggio derivante dal contratto, mentre l’altra  no, l’equilibrio contrattuale ne risulterebbe falsato, con conseguenze evidentemente ingiuste per  l’unico soggetto adempiente. La legge, dunque, consente alla parte, rimasta priva della prestazione  cui ha diritto, di rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione. 

L’istituto in esame è uno strumento di autotutela, ovvero una facoltà esercitabile dalla parte a livello  sostanziale, senza necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria. Al contempo, la parte chiamata in  sede processuale ad adempiere, può far valere l’inadempimento altrui, nei termini di cui all’art. 1460  c.c., come vera e propria eccezione.  

La giurisprudenza ha rilevato che il giudice, nel verificare la legittimità dell’eccezione ex art. 1460  c.c., deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avuto riguardo  anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro  rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico (v. Cass., 4 maggio 2016, n. 8912).  

L’autotutela prevista dall’art. 1460 c.c. è esclusa quando termini diversi per l’adempimento siano stati  stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto (comma 1). Tuttavia, come sottolineato dalla  Corte di cassazione, questa previsione dev’essere interpretata nel senso che, pure in tale ipotesi,  l’eccezione è consentita «solo quando sia già evidente che la controprestazione non potrà mai essere  eseguita o vi sono fondate probabilità di un ritardo tale da superare il termine fissato in contratto  per la controprestazione, eccedendo i limiti della normalità secondo un’interpretazione di buona  fede, ovvero, ancora vi sia un concreto pericolo di perdere la controprestazione» (Cass. 8 settembre  2017, n. 20939; v. anche Cass. 4 febbraio 2009, n. 2720; Cass. 10 novembre 2003, n. 16822). 

2. L’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. nel contratto di locazione

Il contratto di locazione ha anch’esso natura sinallagmatica. Ai sensi dell’art. 1575 c.c., le  obbligazioni principali del locatore sono: 1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di  manutenzione; 2. mantenere la cosa in istato da servire all’uso convenuto; 3. garantirne il pacifico  godimento durante la locazione. A fronte della prestazione del locatore, il conduttore deve, ai sensi  dell’art. 1587 c.c.; 1. prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia  nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle  circostanze; 2. dare il corrispettivo (canone di locazione) nei termini convenuti. 

Quando il sinallagma sotteso alla locazione subisce delle distorsioni per effetto dell’inadempimento,  da parte del locatore, di talune delle obbligazioni previste dalla legge, il conduttore, secondo un  indirizzo ormai consolidato della giurisprudenza, può esercitare l’autotutela prevista dall’art. 1460  c.c., sospendendo in tutto o in parte il versamento del canone di locazione. Data l’incidenza che tale  iniziativa del conduttore ha sul rapporto contrattuale, privando il locatore dell’utilità proveniente dal 

bene locato, è necessario che l’inadempimento al quale il conduttore reagisce sia altrettanto idoneo  ad incidere in modo negativo sulla reciproca dipendenza tra prestazione e controprestazione.  

La giurisprudenza, nell’ammettere l’applicazione dell’art. 1460 al contratto di locazione, ha cercato  di circoscrivere i limiti entro i quali l’esercizio di tale autotutela da parte del conduttore possa  considerarsi legittimo. 

Nei paragrafi seguenti, saranno individuate le principali ipotesi di inadempimento del locatore in  relazione alle quali la giurisprudenza ha riconosciuto la facoltà del conduttore di astenersi dal  versamento del canone di locazione.  

3. L’omesso versamento del canone di locazione in caso di infiltrazioni

Come detto poc’anzi, fra le principali obbligazioni del locatore vi sono quella di consegnare al  conduttore la cosa in buono stato di manutenzione e di mantenerla idonea all’uso convenuto. Ciò  significa che, durante il rapporto locativo, il dante causa è tenuto ad assicurare, per quanto di sua  competenza, le necessarie opere di manutenzione e di conservazione della cosa concessa in  godimento.  

Questi obblighi assumono una particolare rilevanza nella locazione di beni immobili, poiché tali beni,  indipendentemente dall’uso al quale sono destinati, necessitano di costante manutenzione. Alla luce  di ciò, il locatore che non esegue le opere manutentive cui è tenuto è inadempiente alle obbligazioni  nascenti dal contratto di locazione. A fronte di tale inadempimento, sarebbe ammissibile la  sospensione, da parte del conduttore, del versamento del canone in autotutela ex art. 1460 c.c.  

Occorre premettere che, come sottolineato dalla giurisprudenza, l’autotutela di cui all’art. 1460 c.c.  «attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto contrattuale e consente al conduttore in  presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto  del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578  c.c.» (Cass. 25/06/2019, n. 16917). In base all’art. 1578 c.c., infatti, se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il  conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si  tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili; inoltre, il locatore è tenuto a risarcire al  conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi  al momento della consegna.

L’istituto di cui all’art. 1460 c.c. è. invece, come detto, un rimedio ad uno squilibrio sinallagmatico  che il conduttore può esperire autonomamente in via stragiudiziale. 

Per molto tempo, la giurisprudenza di legittimità ha adottato un’interpretazione piuttosto rigorosa  della norma in esame, secondo la quale l’autotutela di cui all’art. 1460 c.c. è ammissibile «solo  quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte» (v. ex multis: Cass. 26/01/2015, n. 1317; 29/01/2013, n. 2099; 01/06/2006, n. 13133; 23/04/2004, n. 7772; 18/06/1999,  n. 9863; 17/05/1983, n. 35411).  

Nell’ipotesi di infiltrazioni d’acqua, seppur consistenti, cui non siano seguiti interventi di  manutenzione da parte del conduttore, il predetto orientamento ermeneutico ha portato la  giurisprudenza di merito a ritenere arbitraria la sospensione del pagamento del canone, se il  conduttore avesse comunque continuato ad utilizzare l’immobile locato. In altri termini, perché operi  l’eccezione di cui all’art. 1460 c.c., le omissioni del locatore dovrebbero determinare l’assoluta  impossibilità di utilizzo dell’immobile (v. Trib. Nocera Inferiore sez. II, 24/02/2021, n. 410; Trib. Milano sez. XIII, 08/09/2017), poiché, se il conduttore continuasse a vivere nell’immobile, o  comunque ad utilizzarlo, «tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del  locatore» (cfr. Trib. Roma, sez. VI, 26/10/2021, n. 16848).  

Recentemente, tuttavia, la Suprema Corte ha ritenuto, anche con riferimento al contratto di locazione,  che la sospensione totale o parziale del pagamento del canone possa essere legittima «anche  nell’ipotesi di inesatto adempimento, purchè essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva  proporzione dei rispettivi inadempimenti, in riferimento all’intero equilibrio del contratto e  all’obbligo di comportarsi secondo buona fede» (v. Cass. civ., sez. III, 15/06/2021, n. 16890;  26/07/2019, n. 20322), giungendo ad affermare che il conduttore può sollevare l’eccezione di  inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., «anche nell’ipotesi di […] inesatto adempimento (del  locatore, n.d.r.) tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purchè la  sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi  secondo buona fede, dall’oggettiva) proporzione dei rispettivi inadempimenti» (Cass. n. 20322/2019,  cit.). 

Più in particolare, se la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la  sospensione totale del canone nel caso in cui l’inutilizzabilità di detta detenzione, cioè l’effettivo  sfruttamento dell’utilità economica del bene, renda totale anche l’inadempimento del locatore,  qualora, viceversa, sussista un certo grado di utilizzabilità del bene, ovvero «una “quota” di  adempimento del locatore», secondo la Cassazione, non deve escludersi l’applicabilità dell’eccezione  di cui all’art. 1460 c.c., in quanto il conduttore ben potrà «sospendere in proporzione il versamento  del canone» (v. Cass. sez. III, 25/06/2019, n. 16918).  

Tali conclusioni potrebbero rendere ammissibile una sospensione o riduzione del canone da parte del  conduttore, in via di autotutela, anche nell’ipotesi in cui l’immobile, pur interessato da infiltrazioni  d’acqua, continui ad essere abitato dal conduttore, sempre che tali fenomeni abbiano un’incidenza  grave sulla salubrità dell’ambiente. Tuttavia, i giudici di merito sembrano mantenere l’orientamento  più rigido sopra richiamato.  

4. L’omesso versamento del canone di locazione in caso di irregolarità amministrative

Non sono rari i casi nei quali il conduttore detenga un immobile privo dei necessari requisiti di natura  amministrativa. Si pensi, ad esempio, a un immobile ad uso abitativo per il quale non sia stata 

rilasciata la dichiarazione di abitabilità o a un locale ad uso commerciale per il quale non si sia  proceduto al cambio di destinazione prescritto dalla legge.  

Qualora tali irregolarità non siano imputabili al conduttore, perché rientranti nella responsabilità del  locatore, può il primo rifiutarsi di versare il canone fino alla regolarizzazione amministrativa  dell’immobile? 

La Suprema Corte, nella sentenza 21/08/2020 n. 17557, ha sottolineato che, in generale, l’eventuale  non conformità dell’immobile locato alla disciplina urbanistica ed edilizia non determina la nullità  del contratto, né per l’illiceità dell’oggetto (art. 1346 c.c.), atteso che questa deve essere riferita alla  prestazione dedotta e non al bene in sé, né per l’illiceità della causa (art. 1343 c.c.), «perché locare  un immobile costruito senza licenza, nè condonato, non è in contrasto con l’ordine pubblico».  

Anche in materia di locazione di immobile ad uso abitativo, nella sentenza citata si rileva che: «il  carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del  contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell’oggetto del contratto […] o della causa  […]: ne consegue l’obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione  di un immobile avente i caratteri suddetti» (Cass., sent. n. 17557/2020, cit.; Sez. II, ordinanza n.  27485 del 28/10/2019). 

L’abusività dell’immobile, secondo la Cassazione, non costituisce neppure un vizio della cosa locata  ai sensi dell’art. 1578 c.c. (v. sopra, par. 2), poiché i vizi cui fa riferimento la norma sono, secondo il  consolidato insegnamento della Corte, «quelli che investono la struttura materiale della cosa,  alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la  destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del  contratto di locazione» (Cass. sez. III, 21/11/2011, n. 24459; 15/05/2007, n. 11198; 18/04/2006, n.  8942).  

L’assenza dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini della regolare utilizzabilità  dell’immobile rientra, secondo la Corte, nell’alveo delle obbligazioni reciprocamente assunte dai  contraenti (cfr. Cass., sent. n. 17557/2020, cit., par. 14 ss.). Da questo punto di vista, osserva la  Corte, si può ravvisare un eventuale inadempimento del locatore «solo là dove il carattere abusivo  dell’immobile concesso in godimento abbia in qualche misura inciso su un qualche concreto profilo  di interesse del conduttore». Questa incidenza si concretizza, secondo gli Ermellini,  nell’impossibilità di un effettivo, concreto e integrale godimento del bene da parte del  conduttore in dipendenza dell’iter amministrativo riferito all’eventuale sanatoria o all’adeguamento dell’immobile locato (cfr. Cass., sent. n. 17557/2020, cit., par. 23).  

In altri termini, l’abusività dell’immobile non costituisce per il conduttore un pregiudizio in re ipsa,  non avendo necessariamente un’incidenza negativa sulla sua sfera giuridica. Semmai, tale condizione  può giustificare una reazione di autotutela come quella di cui all’art. 1460 c.c., quando il conduttore  provi di aver sofferto un concreto pregiudizio nel godimento del bene n ragione della condizione  giuridica nella quale lo stesso versa, condizione che deve dipendere da un inadempimento imputabile  al locatore.

Di Giorgia Andriani