Nullità del contratto di locazione e ripetizione dei canoni corrisposti dal conduttore

Cass. ord. 16 dicembre 2024, n. 32696

Con una interessante pronuncia (Cass. ord. 16 dicembre 2024, n. 32696) la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi delle conseguenze della declaratoria di nullità del contratto di locazione e, in particolare, se il conduttore abbia diritto alla ripetizione dei canoni versati al proprietario.

Nel caso deciso dalla Corte, era stato il conduttore ad adire l’Autorità Giudiziaria sostenendo di aver intrattenuto con il locatore un rapporto contrattuale, senza che esso fosse però adeguatamente “formalizzato” mediante la sottoscrizione (e la conseguente registrazione) del contratto chiedendo che fosse dichiarata la nullità del contratto di locazione e la condanna del locatore alla restituzione dei canoni nel frattempo percepiti. Infatti, il contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato è affetto da nullità relativa “di protezione” che, come tale, può essere fatta valere solo dalla parte interessata – ossia il conduttore – e non è rilevabile d’ufficio dal giudice (così già Cass. 09.04.2021, n.9475).

Il principio di diritto

In particolare, la Corte di Cassazione, che ha riformato la decisione della Corte d’Appello (la quale aveva escluso la restituzione dei canoni, “avendo [il conduttore], comunque, goduto dell’immobile, sicché, mercé la restituzione integrale dei canoni, si sarebbe determinato, in suo favore, un arricchimento senza causa”), ha affermato il seguente principio: “in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto a ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.

I “punti salienti” della decisione

Volendo schematizzare le conclusioni alle quali è pervenuta la Suprema Corte:

i) la pretesa del conduttore di vedersi restituiti i canoni corrisposti si fonda sull’art. 2033 c.c. (in tema di indebito oggettivo), secondo cui “chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato”;

ii) non è corretto ricondurre la fattispecie in discorso alla disciplina dell’art. 1458 c.c. secondo il quale, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, la risoluzione “non si estende alle prestazioni già eseguite”, posto che tale disposizione non ha portata generale, ma va riferita esclusivamente ai casi di risoluzione per inadempimento (e non è estensibile alla declaratoria di nullità del contratto);

iii) dato che il conduttore ha comunque goduto dell’immobile, il locatore può chiedere un indennizzo entro i limiti della diminuzione patrimoniale subìta, ma con esclusione della possibilità di ottenere il mancato guadagno che avrebbe potuto trarre in caso di valida conclusione di un contratto di locazione.

Conclusione

In sintesi, il diritto alla restituzione dei canoni corrisposti sino al rilascio dell’immobile può essere esclusa solo in presenza di una eccezione di ingiustificato arricchimento, mossa dal proprietario-locatore, e comunque entro i limiti della effettiva diminuzione patrimoniale ai danni di quest’ultimo, sulla scorta di una valutazione da effettuarsi in concreto.